O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio do REsp nº 1937.821/SP (2020/0012079-1) de origem do Tribunal de Justiça de São Paulo, consolidou entendimento sobre os critérios para apuração da base de cálculo do ITBI, e estabeleceu três teses a serem observadas por ocasião do lançamento do tributo.

Os arts. 35 e 38 do Código Tributário Nacional, respectivamente, prescrevem que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Em melhores palavras, é o valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.

Nesta linha de raciocínio, a base de cálculo do IPTU não deve ser adotada como parâmetro para apuração da base de cálculo do ITBI, pois, naquele caso, a propriedade é tributada tendo como base de cálculo os valores constantes na Planta Genérica de Valores local, que considera apenas aspectos genéricos (localização x metragem), e ignora as peculiaridades de cada bem imóvel.

A avaliação de mercado específica de cada imóvel pode sofrer oscilações de acordo com as circunstâncias relevantes e legítimas para a determinação do preço, como, por exemplo, a existência de benfeitorias, estado de conservação, dentre outros, o que torna incompatível e incabível a utilização dos valores genéricos utilizados para apuração do IPTU.

Portanto, o valor declarado pelo contribuinte por ocasião do lançamento se presume condizente com o valor de mercado do imóvel em condições normais de negociação e somente pode ser afastado pelo fisco mediante a abertura de processo administrativo para arbitramento da base de cálculo, observando-se o contraditório e ampla defesa.

 

*Por Dra. Maridiane Fabris, advogada associada (OAB/SC nº 45.283).